高齢者の居住用不動産売却の注意点
最近、所有者が高齢のため売却したいという相談が増えています
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高齢者の居住用不動産売却の注意点について

今日は、高齢者の居住用不動産売却の注意点について解説いたします。

 

最近、弊社でも、所有者が高齢のため売却したいという相談が増えています。

もちろん、高齢者といっても元気であれば、通常の不動産売却となんら変わりません。

しかし、意思能力(判断能力)が低下している高齢者が不動産の売却をする場合には、注意が必要になります。

 

次の事項について、確認していきましょう。

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意思能力とは?

不動産の売却などの法律行為を行うには、契約当事者(所有者)が契約締結時に意思能力を有していることが必要です。

 

意思能力とは、自己の行為の法的な結果を正しく認識し、これに基づき正しく判断する能力のことです。

意思能力が不十分な者が契約内容を理解せずに契約を締結し、不測の損害を負う事態等を防ぐため民法では、

「意思能力がない(意思表示)法律行為は無効」と明文化されています。

 

では、意思能力がない人が所有する不動産を売却する場合にはどういう手続きが必要なのでしょう。

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成年後見人制度を利用する

成年後見人制度とは、知的障害・精神障害・認知症などによってひとりで決めることに不安や心配のある人がいろいろな契約や手続をする際に、お手伝いする制度です。

 

意思能力の低下の程度に応じて、後見、保佐、補助の審判を行い保護する制度になります。

 

後見開始の審判が出るまで3ヶ月程度かかり、居住用不動産の売却の家庭裁判所の許可が下りるまで3週間程度かかりますので、急いで売却して現金化するのは難しくなります。

 

後見、保佐、補助についてご説明します。

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■成年被後見人とは?

精神上の障害により、事理を弁識する能力を欠く常況にある者で、家庭裁判所の後見開始の審判を受けた者(保護人:成年後見人)

 

不動産の売却は、成年後見人が代理として行います。

 

成年被後見人が直接行ったほぼすべての行為は取り消すことができる。

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■被保佐人とは?

精神上の障害により、事理を弁識する能力が著しく不十分である者で、家庭裁判所の保佐開始の審判を受けた者(保護人:保佐人)

 

重要な財産上の行為(不動産の売却等)を保佐人の同意なしに行った場合には取り消すことができる。それ以外は、保佐人の同意がなくても有効な契約を結べます。

 

不動産を売却する場合は、被保佐人は保佐人に同意を得なければなりません。

 

保佐人は、被保佐人が行う重要な法律行為に対して同意をする権限をもっていますが代理権までは有していません。

 

したがって、保佐人が被保佐人を代理して、不動産売買契約を締結することなどはできません。

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■被補助人とは?

精神上の障害により、事理を弁識する能力が不十分である者で、家庭裁判所の補助開始の審判を受けた者(保護人:補助人)

 

被補助人は、補助人の同意がなくても有効な契約を結べます。

 

例外として、重要な財産上の行為のうち、家庭裁判所に補助人の同意を得なければならないと特定された行為をする場合は、補助人の同意なしに行った契約は取り消すことができる。

 

したがって、家庭裁判所に補助人の同意を特定されていない場合の不動産売買契約は、被補助人は補助人の同意がなくても締結ができます。

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自己居住用不動産の売却

成年後見人が成年被後見人の居住用不動産を売却する場合は、

 

成年被後見人にとっては、住み慣れた家を離れることは、精神面や体調に与える影響が非常に大きいため、居住用不動産の売却には慎重な判断が必要です。

 

そのため、成年後見人による「居住の用に供する建物又は敷地」を、不動産売却等をする場合には、家庭裁判所の許可を得る必要があります。

 

入院中や、施設に入っている場合でも、本来の生活の本拠は自宅であるため、退院した場合にも自宅に戻ることが考えられるため、そのような場合でも「居住の用に供する建物」に該当することになります。

 

家庭裁判所の許可が下りるまで3週間程度かかりますので、急いで売却して現金化したい場合は、注意しましょう!

 

 

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Q

売却にかかる諸費用にはどんなものがあるのですか?

A

不動産会社に支払う仲介手数料売却が決定し、成約した場合にのみ、その取引額に応じてかかります。 ※媒介契約を結ぶ、成約できずに売却を断念するなどの場合、仲介手数料はかかりません。

仲介手数料

取引額が200万円以下/取引額の5%
取引額が400万円以下/取引額が200万以下の部分についてはその5%、取引額が200万を超える部分についてはその4%
取引額が400万円超/取引額が200万円以下の部分に付いてはその5%、取引額が200万円を超え400万以下の部分についてはその4%、取引額が400万円を超える部分についてはその3%
※別途消費税がかかります。

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譲渡税:売却によって売却益が出た場合は、所得税・住民税がかかります(減税措置あり)

登記費用:ローンが残っている時などの抵当権抹消登記費用、司法書士への報酬

印紙代:売買契約書に貼付する印紙代

その他:引越し費用等

Q

媒介契約の違いはなんですか?

A

宅地建物取引業法には、専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の3種類があります。

【 専属専任媒介契約】
媒介を依頼した業者以外への依頼はできません。依頼者が自分で買主を探した場合でも、依頼した業者の仲介で売買契約をしなければなりません。依頼を受けた業者は、契約締結日の翌日から5日以内(休業日を除く)に指定の流通機構(レインズ)に登録し、契約先を見つけることが義務付けられています。 そして、売却活動の状況を1週間に 1回以上、文書等で依頼者に報告をしなければなりません。


【専任媒介契約】
専属専任媒介と同様に、媒介依頼は一社だけに限られます。依頼者が自分で買主を探した場合には、その人と直接売買契約することが認められます。また専任媒介の依頼を受けた業者は、7日以内(休業日を除く)に指定の流通機構へ登録し、広く他の業者にも知らせて売買の相手を早く見つけることが義務付けられています。そして、売却活動の状況を2週間に 1回以上、文書等で依頼者に報告をしなければなりません。


【一般媒介契約】
複数の業者に媒介を依頼できる制度です。依頼者が自分で買主を探した場合はその人と直接売買契約することが認められます。売却活動の状況報告の義務はありません。

Q

査定価格はどのように算出するのですか?

A

「取引事例比較法」により査定します。路線価や近隣の過去の売買事例・成約事例を基に、相場だけではなく、築年数や建物のコンディション、立地条件、などを組み合わせて査定を算出します。

Q

査定は無料ですか?

A

実際にご売却を検討される方も、今後の参考にための査定も、無料で査定依頼サービスをご利用いただけます。査定依頼サービスをご利用ください。

Q

査定をお願いすると売らないといけないのでしょうか?

A

そんなことはございません。売る、売らないはお客様の判断ですので、今後の参考に査定依頼する方も多いです。

Q

現在住んでいる家の住宅ローンがまだ残っているのですがお買い替えは可能でしょうか?

A

 

ローンが残っていても、お買い替えはできます。ローン残債・お住まいの査定額と自己資金などでお買い替えの手段は色々ございます。お気軽にご相談ください。
 

Q

販売活動は、どんなことをしてくれるのですか?

A

新聞折込チラシや周辺エリアへのチラシ投函などはもちろんのこと、自社ホームページ、ポータルサイトの広告掲載および空室の場合はオープンルーもを実施します。

Q

住みながら売却することはできますか?

A

実際にお住まいをご売却される方の多くが、住みながら売却をされています。売却が決まってから引っ越し先をお探しになられる方も多いです。

Q

簡易査定と訪問査定(実査定)の違いは何ですか?

A

簡易査定は机上査定といわれるデータで算出する査定方法です。 「周辺の相場」「基礎データ」を参考に、不動産会社がデータ情報を基に、査定価格を算出します。そのため、実際の不動産価格と誤差が生じる場合があります。訪問査定は不動産会社の担当者が現地を訪問・調査した上で、「基礎データ」「現地の状況」の二つの視点から査定をします。具体的にご売却をお考えの方は訪問査定をお勧めします。

Q

査定の日数はどれくらいかかかりますか?

A

原則当日回答いたします。マンションであれば原則3時間以内に回答いたします。土地・戸建の場合は、法務局調査・現地確認をしないと誤った提案をする恐れがありますので、2日頂けれると幸いです。