今日は、高齢者の居住用不動産売却の注意点について解説いたします。
最近、弊社でも、所有者が高齢のため売却したいという相談が増えています。
もちろん、高齢者といっても元気であれば、通常の不動産売却となんら変わりません。
しかし、意思能力(判断能力)が低下している高齢者が不動産の売却をする場合には、注意が必要になります。
次の事項について、確認していきましょう。
精神上の障害により、事理を弁識する能力を欠く常況にある者で、家庭裁判所の後見開始の審判を受けた者(保護人:成年後見人)
不動産の売却は、成年後見人が代理として行います。
成年被後見人が直接行ったほぼすべての行為は取り消すことができる。
精神上の障害により、事理を弁識する能力が不十分である者で、家庭裁判所の補助開始の審判を受けた者(保護人:補助人)
被補助人は、補助人の同意がなくても有効な契約を結べます。
例外として、重要な財産上の行為のうち、家庭裁判所に補助人の同意を得なければならないと特定された行為をする場合は、補助人の同意なしに行った契約は取り消すことができる。
したがって、家庭裁判所に補助人の同意を特定されていない場合の不動産売買契約は、被補助人は補助人の同意がなくても締結ができます。
成年後見人が成年被後見人の居住用不動産を売却する場合は、
成年被後見人にとっては、住み慣れた家を離れることは、精神面や体調に与える影響が非常に大きいため、居住用不動産の売却には慎重な判断が必要です。
そのため、成年後見人による「居住の用に供する建物又は敷地」を、不動産売却等をする場合には、家庭裁判所の許可を得る必要があります。
入院中や、施設に入っている場合でも、本来の生活の本拠は自宅であるため、退院した場合にも自宅に戻ることが考えられるため、そのような場合でも「居住の用に供する建物」に該当することになります。
家庭裁判所の許可が下りるまで3週間程度かかりますので、急いで売却して現金化したい場合は、注意しましょう!
会社名 | みさと不動産プラス株式会社 |
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所在地 | 埼玉県三郷市早稲田1-1-1KTT10ビル4階 |
電話番号/FAX | 048-960-0212/ 048-960-0213 |
営業時間 | 9:30~20:00 |
定休日 | 水曜日 |
最寄り | JR武蔵野線三郷駅より徒歩1分 |
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A
不動産会社に支払う仲介手数料は売却が決定し、成約した場合にのみ、その取引額に応じてかかります。 ※媒介契約を結ぶ、成約できずに売却を断念するなどの場合、仲介手数料はかかりません。
取引額が200万円以下/取引額の5%
取引額が400万円以下/取引額が200万以下の部分についてはその5%、取引額が200万を超える部分についてはその4%
取引額が400万円超/取引額が200万円以下の部分に付いてはその5%、取引額が200万円を超え400万以下の部分についてはその4%、取引額が400万円を超える部分についてはその3%
※別途消費税がかかります。
みさと不動産プラスは売却の仲介手数料が最大50%OFFです!
譲渡税:売却によって売却益が出た場合は、所得税・住民税がかかります(減税措置あり)
登記費用:ローンが残っている時などの抵当権抹消登記費用、司法書士への報酬
印紙代:売買契約書に貼付する印紙代
その他:引越し費用等
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宅地建物取引業法には、専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の3種類があります。
【 専属専任媒介契約】
媒介を依頼した業者以外への依頼はできません。依頼者が自分で買主を探した場合でも、依頼した業者の仲介で売買契約をしなければなりません。依頼を受けた業者は、契約締結日の翌日から5日以内(休業日を除く)に指定の流通機構(レインズ)に登録し、契約先を見つけることが義務付けられています。 そして、売却活動の状況を1週間に 1回以上、文書等で依頼者に報告をしなければなりません。
【専任媒介契約】
専属専任媒介と同様に、媒介依頼は一社だけに限られます。依頼者が自分で買主を探した場合には、その人と直接売買契約することが認められます。また専任媒介の依頼を受けた業者は、7日以内(休業日を除く)に指定の流通機構へ登録し、広く他の業者にも知らせて売買の相手を早く見つけることが義務付けられています。そして、売却活動の状況を2週間に 1回以上、文書等で依頼者に報告をしなければなりません。
【一般媒介契約】
複数の業者に媒介を依頼できる制度です。依頼者が自分で買主を探した場合はその人と直接売買契約することが認められます。売却活動の状況報告の義務はありません。
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新聞折込チラシや周辺エリアへのチラシ投函などはもちろんのこと、自社ホームページ、ポータルサイトの広告掲載および空室の場合はオープンルーもを実施します。