まずは、中古マンションを売却するのにはどのくらいの期間で成約するのでしょうか？
2017年に東京カンテイが発表したデータによると、
売却スタートからの期間が、
1ヵ月以内で売れるマンションは39.6％
3ヵ月経過で売れるマンションは67.3％
6ヵ月経過で売れるマンションは86.7%
の中古マンションが売れています。
最近は、新型コロナウイルスも影響もあり、目安が4ヶ月くらいになっています。
また、売却期間によって、値引きがどれくらいあるか？
1ヵ月以内に売れたマンションは約3%
3ヵ月経過で売れたマンションは約6.83％
7ヵ月経過で売れたマンションは約13.06％
12ヵ月経過で売れたマンションは約15.01％
の値引きがありました。売却期間が長くなればなるほど値引き幅が増える、という結果がでています。
これによると、スムーズに売却するためには、売出しスタートから適切な価格を設定できているかが、必要になると言えますね！
☑6ヵ月間売れないマンションは要注意です！
上記のデータを見ると、6ヶ月以上経っても売れない中古マンションは全体の14％くらいしかありません。
6ヶ月以上経過しても売れないようであれば、何か対策する必要があると考えらえます。
【理由①】効果的な広告活動が行われているか？
不動産購入が一番多い世代は、30歳代～40歳代になります。この世代のお客様に物件情報を届けるとなると、大前提がインターネットによる広告活動は欠かせません。まずはこれをしないと売れないマンションになってしまします。
チェック項目としては、
☑不動産ポータルサイト「SUUMO」「ホームズ」「アットホーム」にきちんと掲載されているか？
☑新聞折込チラシ・宅配チラシなどの紙媒体広告はしてくれているか？（古いと思われるかもしれませんが、意外と効果大）
☑掲載している写真の枚数が少なくないか？ポータルサイトは掲載枚数が限られていますが、だいたい15枚程度は掲載できます。写真が多い方が購入希望者の目に留まりやすくなり、内覧希望につながります。また、360°カメラなどでお部屋のバーチャル内覧ができるようになっているか？
☑キャッチコピーが適切な内容になっているか？あなたのマンションの良さがしっかり伝わる内容になっていないと、折角の良いお部屋も台無しです。
みさと不動産プラスはその他にも大手不動産仲介会社では、販売媒体として取り扱わないＳＮＳを有効活用し、どんどん物件情報を発信していきます！若いお客様層には、これが一番効果が発揮されます！
Twitter・Facebook・YouTube・Instagram
広く、早く物件情報をお届けできるインターネットでの広告活動は大事。しかし、「不動産情報サイトにも、ホームページにも掲載してあるから大丈夫！」と油断しがちですが、大事な販売活動はそれだけではありません。油断していると「売れないマンション」になってしまいます。
【理由②】販売活動がきちんとされていますか？
売れない理由の意外な盲点･･･不動産会社の責任？
☑「囲い込み」が行われているかも？「囲い込み」とは仲介手数料を多く得たいがために、自社だけで物件を紹介し、他社経由のお客様には紹介しないことです。「囲い込み」で売却チャンスをつぶしているかも？
☑担当者の力不足？残念ながら不動産会社の担当者にはやる気がない人、新人で知識がない人ももちろんいます。大手不動産会社は特に異動が多いため、エリアのことが良くわかっていない人もいます。おかしな点がある場合、担当者変更をしたり、他の不動産会社へ変更したほうがいいかもしれません。
あなたのマンションがどんなに良いマンションでも、依頼した不動産会社・担当者に難があったら、売れるものも売れず、「売れないマンション」になってしまいます。
【理由③】マンション自体に難あり！？
ご自身のマンション自体が売りずらい要素がある場合もあります。
以下の3つに該当しているか、確認して販売価格を決める参考にしていただければと思います。
☑管理費等が異常に高いマンション
管理費や修繕積立金などが高額になる物件は、一般的に敬遠される傾向があります。高額の管理費等が継続的に必要となれば、将来的に支払えなくなるリスクがあるためです。
管理費等が高額で、今現在、なかなか売れなくて困っている方は、住宅ローン支払い＋管理費等の合計が、近隣の売出し中のマンションと合計の支払いを比べてどのくらい違うのか一度調べてみてはいかがでしょうか？
☑管理が行き届いていないマンションは注意！お部屋自体は、きれいにお使いになられていたとしても、共用部分がきれいに掃除されていないと、購入者は敬遠します。ただこれは、共用部分の清掃を住民でなんとかできるものでもありません。
☑旧耐震基準のマンション（建築基準法の耐震の基準は、1981年6月に大きな改正が行われたことで、この時期を境に旧耐震・新耐震といわれています。）
・金融機関によっては取扱が不可・返済期間が短くなってしまうなど、住宅ローンが使いずらい。
・税金面の控除が利用できない（旧耐震というよりは築25年以内の物件）住宅ローン控除・贈与税の非課税制度・不動産取得税・登録免許税の軽減が利用できない。※例外もあり
・修繕積立金が高額になっている場合がある。
【理由④】売出し価格が適切ではない？
そもそも、売出し価格が高くないですか？
不動産会社のなかには「あえて、高値査定をし、売れないなら価格を下げていこう」と査定価格をわざと高く設定し、媒介契約を勝ち取ろうとする不動産会社が多くありますので注意しましょう！
売主様としても高く売れたほうがいので、根拠のない高額な査定価格でマンションが売却できると思ってしまい、「売れないマンション」になり、ほとんどのケースが値引きすることになります。
適切な価格を決めるためには以下の点に注意しましょう！
☑良い情報だけでなく、デメリットになることもきちんと伝えて、査定価格に正しく反映させてもらう。住んでいるからこその情報を積極的に伝えると意外にそこに、高額成約のヒントがあるかも！？
☑近隣物件の販売状況は自分でも調べておきましょう！根拠ない高値査定に振り回されることなくスムーズな売却が可能になります。
【理由⑤】値下げのタイミングは？
もちろん、どんなに適正な価格でも、絶対、購入希望者が見つかるとは限りません。
同マンションで競合物件が出ている、そもそも市場が活発ではない？などいろいろ理由はあります。では、値下げするタイミングはいつがいいのでしょうか？
☑市場が活発にばる時期に合わせる！需要が多い時期にあわせて値下げをすることです。
例年、不動産の成約件数が多いのは、
2月～3月：いわゆる転勤・入学に向けての購入
6月：経験上、6月はなぜか毎年成約が増えます。
9月～11月：年内入居を目指しているお客様
この月はすべて長期連休のあとの月になります。長期連休（GW・お盆・年末年始）の前に値下げに踏み切ることでチャンスが広がるか可能性があります。
☑問い合わせ状況、閲覧状況を見て決める！お問い合わせの件数や案内件数・閲覧状況など不動産会社に確認をしてみましょう。
売れてはいないがお問合せや案内が多い場合は、そのなかから具体的な価格交渉やお申込みまで進むこともあるはずです。
全く、お問合せや案内がない場合は、明らかに市場から価格がズレている可能性がありますので、 それがわかったタイミングで値下げをすることも考えなければなりません。
☑販売状況を全く連絡してこない不動産会社は変更することをおすすめします。担当者から価格変更のアドバイスがされず、あなたから打診している状況なら、その不動産会社を信頼できますか？
みさと不動産プラスでは、あらゆる広告媒体で売主様の大事な不動産を全力でアピールします！
特に、どの不動産会社より、売主様に満足いただける魅力あるチラシを作成する自信があります。どんなに良いお部屋でもアピールの仕方を間違えると、購入希望者を見つけることはできません！
インターネットだけでは、探している方には目にとまりますが、探していない方には目にもとまりません。
だから、チラシもやります！たまたま目について買う気持ちが出てきた！隣のマンションだから両親を呼ぼう！
など探していないお客様にも見ていただきたい！そのためにはチラシも大事です！
また、大手不動産仲介会社では、販売媒体として取り扱わないＳＮＳを有効活用し、どんどん物件情報を発信していきます！若いお客様層には、これが一番効果が発揮されます！
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ポータルサイトは日本全国いろいろなエリアの物件が探せますので、確かに便利です。
ただ、「この物件いいな！」となってもどんな環境のエリアなのかを知ることはできません。ましてや、地元の人ぐらいしか知らないような情報はわかるはずがありません。
当社のホームページではいろいろなエリアの物件は残念ながら探せません。
しかし、三郷市のことなら、不動産情報以外も地域情報からランチ・居酒屋・小学校・保育園情報まで調べられます！
不動産を売却・購入を検討しているお客様以外にも三郷市の地域情報を見にきていただける数多くのお客様がいます。
不動産を売却するために、一番大事なポイントは、どれだけ数多くのお客様に見ていただけるかになります。
購入を検討している人はもちろんのこと、今は検討していない人にも物件をアピールできるのが弊社のホームページの強みです！
01.
Promise
02.
Promise
お客様から託された物件は大切な人を家族に紹介するように物件をご紹介します。思いのこもった大切な家の売却。仲介業は、物件だけでなくその思いも託されること、と考えています。その思いも、次の買主様へ丁寧にお伝えします。
03.
Promise
売買したら終わりではなく、その先の未来までもご一緒に思い描けるようなご相談相手として選ばれたいと思っています。大手不動産会社と違い、部署異動がないため、売買が終わった後も、困ったことがあったら気軽にご相談できる関係を築き、末永いお付き合いをしていきたく思います。
| 会社名 | みさと不動産プラス株式会社 |
|---|---|
| 所在地 | 埼玉県三郷市早稲田1-1-1KTT10ビル4階 |
| 電話番号/FAX | 048-960-0212/ 048-960-0213 |
| 営業時間 | 9:30~20:00 |
| 定休日 | 水曜日 |
| 最寄り | JR武蔵野線三郷駅より徒歩１分 |
Q
A
不動産会社に支払う仲介手数料は売却が決定し、成約した場合にのみ、その取引額に応じてかかります。 ※媒介契約を結ぶ、成約できずに売却を断念するなどの場合、仲介手数料はかかりません。
取引額が２００万円以下／取引額の5％
取引額が４００万円以下／取引額が２００万以下の部分についてはその5％、取引額が２００万を超える部分についてはその4％
取引額が４００万円超／取引額が２００万円以下の部分に付いてはその5％、取引額が２００万円を超え４００万以下の部分についてはその4％、取引額が４００万円を超える部分についてはその3％
※別途消費税がかかります。
みさと不動産プラスは売却の仲介手数料が最大50％OFFです！
譲渡税：売却によって売却益が出た場合は、所得税・住民税がかかります（減税措置あり）
登記費用：ローンが残っている時などの抵当権抹消登記費用、司法書士への報酬
印紙代：売買契約書に貼付する印紙代
その他：引越し費用等
Q
A
宅地建物取引業法には、専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の3種類があります。
【 専属専任媒介契約】
媒介を依頼した業者以外への依頼はできません。依頼者が自分で買主を探した場合でも、依頼した業者の仲介で売買契約をしなければなりません。依頼を受けた業者は、契約締結日の翌日から5日以内（休業日を除く）に指定の流通機構（レインズ）に登録し、契約先を見つけることが義務付けられています。 そして、売却活動の状況を1週間に 1回以上、文書等で依頼者に報告をしなければなりません。
【専任媒介契約】
専属専任媒介と同様に、媒介依頼は一社だけに限られます。依頼者が自分で買主を探した場合には、その人と直接売買契約することが認められます。また専任媒介の依頼を受けた業者は、7日以内（休業日を除く）に指定の流通機構へ登録し、広く他の業者にも知らせて売買の相手を早く見つけることが義務付けられています。そして、売却活動の状況を2週間に 1回以上、文書等で依頼者に報告をしなければなりません。
【一般媒介契約】
複数の業者に媒介を依頼できる制度です。依頼者が自分で買主を探した場合はその人と直接売買契約することが認められます。売却活動の状況報告の義務はありません。
Q
Q
Q
A
新聞折込チラシや周辺エリアへのチラシ投函などはもちろんのこと、自社ホームページ、ポータルサイトの広告掲載および空室の場合はオープンルーもを実施します。
