不動産売買契約書の内容を詳しく解説 | 埼玉県三郷市 JR武蔵野線三郷駅【みさと不動産プラス株式会社】

不動産の売買契約は、不動産売買契約書に売主・買主が署名押印をおこない成立します。

不動産売買契約書がどのような内容になっているかを契約当事者となる売主様・買主様が見方や、注意点をしっかりと理解しておくことは、とても大切なことです。

不動産の売買は人生に何度もあることではありません。いざ、売却・購入する時に慌てないように、事前に不動産売買契約書の内容を理解しておくといいと思います。

今回は不動産売買契約書の記載内容について詳しく解説いたします！

不動産売買契約書

【第1条】売買の目的物および売買代金

売主は、買主に対し、表記区分所有建物（以下「建物」という。）および表記敷地権の目的である土地の（準）共有持分（以下「土地」といい、建物および土地を総称して「本物件」という。）を表記売買代金（以下「売買代金」という。）で売渡し、買主は、これを買受けました。

売主が所有している売買対象の不動産を、売買契約書記載の売買代金をもって買主が買い受けることを規定しています。

売買代金のほか、取引対象となる不動産を明確化するために、土地・建物の所在や地番、面積などの売買対象となる不動産の詳細情報が記載されています。

また、マンションの場合には、区分所有建物の詳細情報や敷地権の目的たる土地の詳細情報について記載がされます。

【注意点】

・土地、建物が数筆、数棟に分かれていても、売買対象となるのであれば、その全てが売買契約書に記入されます。

・建物が未登記のときや、現況が登記簿の表示と違っているときは、建築確認済証や固定資産税評価証明書、実測図面等を参考にして、対象不動産を特定して売買契約書に記載します。

【第2条】手付金

 1.買主は、売主に対し、表記手付金（以下「手付金」という。）を本契約締結と同時に支払います。

 2.売主および買主は、手付金を表記残代金（以下「残代金」という。）支払いのときに、売買代金の一部に無利息 にて充当します。

不動産売買契約を締結した際に、買主様が売主様に支払う手付金の額が規定されています。

また、手付金は、残代金支払い時に売買代金の一部に無利息にて充当されます。

☑手付金の意味は？

不動産売買契約による手付金の交付には、「解約手付」という意味があります。

売買契約書では、「手付解除」という条項があり、買主様から売主様に交付される手付金について、「解約手付」とすることが記載されています。

【注意点】

・手付金は、支払い時には売買代金の一部ではなく、残代金支払時に売買代金に充当されます。支払い時は「解約手付」という意味合いになります。

☑手付金の額の目安は？

手付金の額に制限は有りませんが、一般的に、売買代金の5％～10％が多いと思います。

手付金が低額だと、売主様からは、手付解除をして、より高額で買ってくれる第三者に売却することが簡単にできます。

また、買主様も、途中で気が変わってしまったときに、高額違約金を取られるよりはましと考えて、低額の手付を放棄して契約を解除しやすくなります。

このように、手付を低額にしてしまうと、売買契約の効力を弱める結果になってしまいますので、手付を低額にしすぎることは、売主様・買主様どちらにとってもいいことはありません。

もちろん、買主様が準備できる、できないがありますので、手付金が低額の場合は、いろいろな点を注意したうえで、売買契約するか判断しましょう！

【第3条】売買代金の支払いの時期、方法等

買主は、売主に対し、売買代金として、表記内金（以下「内金」という。）および残代金を、表記各支払日まで に現金または預金小切手をもって支払います。

売買代金の支払い方法や内金および残代金のそれぞれの金額および支払日が規定されています。

☑お金の準備が期限に間に合わないどうしよう･･･

売買契約書記載の期日までに、お金の準備が間に合わない・・・

１週間入院することになってしまった・・・長期の出張で戻ってこれない・・・など、

悪意ではなく、どうしても延長しないといけない事情ができた場合は、原則としては、取り決めた時期に、その金額の支払いができないと、債務不履行となり、売主様から損害賠償請求をされたり、契約を解除されたりすることになりますが、売主様が期限の延長を承諾していただければ、覚書を交わすことにより、支払日の延長をすることもできます。

しかし、延長はあくまでは救済措置になりますので、まずは、無理のないスケジュールを立てましょう。

☑残代金はどうやってお支払するの？

売買契約書の約款では売買代金の支払いは、現金または預金小切手に限定されていますので、その他の小切手や手形での支払いはできません。

一般的には、買主様が利用する住宅ローンの銀行で、決済手続きをしますので、残代金等のお支払いは、売主様の口座にお振込みすることが多いです。

そのあと、売主様が着金確認が取れれば、お支払い完了となります。

【第4条】売買対象面積・測量・代金清算

【マンションなどの実測清算なし】（公簿取引）

売主および買主は、本物件の売買対象面積を表記面積とし、同面積が測量による面積と差異が生じたとしても、 互いに売買代金の変更その他何らの請求もしません。

【実測清算あり・確定測量なし】（実測取引）

1.本物件の売買対象面積は測量によって得られた面積とします。ただし、売主は、測量の結果得られた面積と登記 簿記載の面積とに差異が生じたとしても、地積更正登記はおこないません。

2.売主は、買主に対し、残代金の支払日までにその責任と負担において、隣地所有者等の立会いを得た、資格ある 者による測量によって作製された本物件の測量図を交付します。なお、同測量図には、表記清算の対象となる土 地（以下「清算対象土地」という。）の範囲およびその測量面積も記載することとします。

3.前項にかかわらず、測量図の作製につき、隣地が国または地方公共団体の所有または管理する土地であるとき は、売主はその立会いを省略して測量することができます。

4.売主および買主は、第2項の測量の結果得られた清算対象土地の面積と、表記清算基準面積とに差異が生じたと き、売買代金清算に関する覚書（確認書）を締結して、残代金の支払日に表記清算単価により売買代金を清算します。

☑公簿取引とは？

公簿取引とは、登記簿謄本に記載されている面積で契約をすることをいいます。

測量して実際の面積と差異が生じても取引価格の清算は行いません。

一般的には、マンションのお取引は測量できませので、公簿取引になります。

戸建も公簿取引が多いと思います。建物建築時に測量していますので、土地面積が大幅に変わる心配がすくないからです。

☑実測取引とは？

実測取引とは、土地家屋調査士等に依頼して実際に測量をしてもらい面積を確定して契約をすることをいいます。

売買契約締結時に、実測面積が確定しなければ、登記簿面積とそれに基づく㎡単価で売買契約を締結します。

売買契約後、測量により実測面積を確定して、その面積に基づいて、とりきめた㎡単価をもとに売買代金の清算を行うことになります。

もちろん、測量面積が増えることもあれば、減ることもあります。

土地の契約は一般的に実測取引が多いですね。

特に、古い建物がある場合、当時の測量図がないことが多いので、登記簿面積の根拠がないからです。

そのため、土地のお取引きについては、実測清算のほうが、後からもめることが少ないと思います。

【第5条】境界の明示

（民民境界確定のみ取引）※隣地のみの境界確定、公道との境界は省略

売主は、買主に対し、残代金の支払日までに、本物件につき現地にて境界標を指示して境界を明示します。な お、境界標がないとき、売主は、買主に対し、その責任と負担において、新たに境界標を設置して境界を明示します。ただし、国または地方公共団体が所有または管理する土地と本物件との境界については、境界標の設置を 省略することができます。

（官民境界確定取引）※隣地および公道との境界すべて明示

売主は、買主に対し、残代金の支払日までに、本物件につき現地にて境界標を指示して境界を明示します。な お、境界標がないとき、売主は、買主に対し、その責任と負担において、新たに境界標を設置して境界を明示し ます。

土地・戸建の不動産取引の場合には、売主様は、買主様に隣地（道路も含め）との土地の境界を境界標で明示をしなければなりません。

なお、境界標がないときは、売主様は、土地家屋調査士等に依頼し、隣地所有者の立会い・承諾のもと、新たに境界標を設置して境界を確定させることが必要となります。

「境界標」とはどういうものか？

境界標には、上記のようなコンクリート標、プラスチック標、金属鋲、金属標のほか石標など、いろんな種類があります。

物件によっては、境界票の上に塀や工作物等があったり、地中に埋まっている場合もありますので、境界票の一部が確認できない場合もあります。

また、「官民境界確定」の場合、官（市・県・国）が立ち合いますので、立ち合い日の調整に時間がかかります。売買契約の際には、時間に余裕を持ったスケジュールにすることをおすすめいたします。

【第6条】所有権の移転の時期

本物件の所有権は、買主が売主に対して売買代金全額を支払い、売主がこれを受領した時に売主から買主に移転 します。

この条項は、物件の所有権が売主様から買主様にいつ移転することを規定しています。残代金のお支払いをして、売主様から物件の鍵を受領し、同日に司法書士が所有権移転等をします。そのため所有権移転日は平日に行います。この日から物件の所有者になります。

【第7条】引渡し

売主は、買主に対し、本物件を表記引渡日に引渡します。

不動産の引渡し日が規定されています。

前条の「所有権の移転の時期」の規定により所有権移転日と不動産の引渡し日は、同じ日となることが一般的ですが、住まいの買い替えに伴なう売却などの場合には、必要に応じて引渡し日を別途設定することもあります。

売却資金をそのまま購入資金に充当するお買替えの場合は、売却決済時には売主の引越し先の引渡しが完了していませんので、売却決済～購入決済までの一定期間、お引越しを待ってもらうことを、

それを「引渡し猶予」という特約になります。

買主が売買代金支払い後、一定の期間（一般的には一週間程度）、所有者ではなくなった売主が、新しい所有者の買主の対象不動産を使用するケースです。

【第8条】抵当権等の抹消

売主は、買主に対し、本物件について、第6条の所有権移転時期までにその責任と負担において、先取特権、抵当 権等の担保権、地上権、賃借権等の用益権その他名目形式の如何を問わず、買主の完全な所有権の行使を阻害す る一切の負担を除去抹消します。

売主様は、所有権移転時期までに、抵当権・賃借権などの買主への所有権移転を阻害する一切の負担を除去・抹消することが規定されています。

※抵当権とは、金融機関から住宅ローン等を借りる場合は金融機関から担保として設定登記されることをいいます。

一般的には、ご売却した資金で、住宅ローンの残債を返済しますので、「所有権移転時期まで」ではなく、「移転と同時に」と読み替える特約を入れるケースが多いです。

【第9条】所有権移転登記等

 1. 売主は、買主に対し、売買代金全額の受領と同時に本物件について、買主の名義に、所有権移転登記申請手続を します。

2.前項の登記申請に要する費用は、買主の負担とします。ただし、本物件に関し、前項の所有権移転登記申請手続 前の所有権登記名義人の住所、氏名等の変更登記を要する場合の費用は、売主の負担とします。

売主様は売買代金の受領と同時に買主様への所有権移転の登記申請をしなければならないことが規定されています。

また、所有権移転登記申請に要する費用（申請手続きに必要な登録免許税、司法書士の報酬等の費用）は、買主様の負担と規定することが一般的です。

ただし、登記名義人（売主）の表示変更登記（住所、氏名の変更）が必要になる場合は、その費用は、売主様が負担します。

【第10条】引渡し完了前の滅失・毀損

1. 売主および買主は、本物件の引渡し完了前に天災地変、その他売主ないしは買主いずれの責にも帰すことのでき ない事由により、本物件が滅失または毀損して本契約の履行が不可能となったとき、互いに書面によりその相手 方に通知して、本契約を解除することができます。ただし、本物件の修復が可能なとき、売主は、買主に対し、 その責任と負担において本物件を修復して引渡します。

2.前項により本契約が解除されたとき、売主は、買主に対し、受領済みの金員を無利息にてすみやかに返還しま す。
 

この条項は、対象不動産の引渡し前に、天災地変、売主・買主の責任ではない理由で、対象不動産が滅失、毀損したとき、その損害を誰が負担するのかという内容を定めています。

「滅失」・・・物理的になくなってしまうこと。

「毀損」・・・物が壊れること。

対象不動産が毀損しても、物理的・金銭的に修復可能であれば、売主様は修復いて引き渡します。

毀損・滅失して、修復が不可能な時は、売主様は買主様に通知して契約を解除することができます。

【第11条】物件状況報告書

売主は、買主に対し、本物件について、本契約締結時における状況を別紙「物件状況報告書（告知書）」に記載して説明します。

買主にとって売買契約締結までに物件の状況を把握することが容易でないことから、契約締結時の状況等について、売主から買主に対し物件状況確認書（告知書）により説明することを定めたのが、この条項の内容です。

売主から買主へ、物件状況等の売主の知り得る情報を、物件状況確認書（告知書）により、正確に開示・交付することにより、将来のトラブルの可能性を低くすることができます。

また後述の「契約不適合による修補請求等」と関連する内容となりますので、正確な状況の記載が必要となります。

※随時、更新していますので、続きはもうしばらくお待ちください。