相続した不動産の売却は通常の売却と少し違います!
不動産を相続したらどうしたらいいのか?わかりやすく解説します!
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相続した不動産の売却は、通常の売却と少し違います。

 

相続した不動産の売却する際には、通常の売却と少し違います。いくつかの注意点や事前にすることがあります。不動産を相続して、どうしたらいいのかお悩みの方のために、ここでは相続した不動産の売却の注意点をわかりやすく解説します。

 

相続した不動産の売却の流れ】


STEP1 相続人の確定

まずは、やらなければいけいないことは、相続人を確定させることです。相続した不動産を売却するためには、死亡している人の名義のまま売却することはできませんので。

法定相続

法定相続とは、法定相続人が法定の相続分割合に従って相続することです。

遺産分割協議書による相続

相続人が複数いる場合、全員で相続するか、割合をどうするのか、代表者が相続するのかを話し合い、不動産を誰が相続するのかを決めます。なお、遺言書がある場合は、遺言書の内容で不動産を相続する人が決定します。

 

STEP2 相続登記

不動産を相続する人が決まったら、所有者名義をその人の名義に変更する必要があります。これを「相続登記」と言います。相続した不動産を売却するためには、死亡している人の名義のまま売却することはできませんので。しかし、相続人が確定していれば、相続登記をする前からでも、売却活動は可能です。(※引渡日までに相続登記は完了する)

 

STEP3 相続した不動産の売却

相続した不動産を売却して現金化します。この際、相続人全員で話し合い売却価格を決める必要があります。代表者が勝手に決めると後々、揉める原因になります。相続した不動産を売却して得た現金を複数の相続人がいる場合、相続人の間で分割し、遺産分割が終了します。

 

 

このように通常の売却と違い、相続した不動産を売却する場合は、相続人の確定・相続人の意思疎通うまくいかないと、揉める原因になります。よくドラマで、相続で家族関係がギスギスしてしまうやつですね。実際に、私も、相続で揉めている案件をしたこともあります。

相続した不動産に住宅ローンが残っている場合】


住宅ローンの返済中に、相続が起きてしまった場合は、残りの住宅ローンはどうなるのでしょうか?住宅ローンを完済しないといけないのでしょうか?

安心してください!住宅ローンを組む際に「団体信用生命保険」いわゆる「団信」に加入しているはずです!

「団信」は住宅ローンを組んでいる本人が亡くなった場合、ローン残高相当の保険料が下りて、金融機関に完済していただけるものです。

そのため、もしも住宅ローンの返済中に亡くなった場合は、まずは金融機関に連絡し、団体信用生命保険の適用を申請しましょう。

相続した不動産を売却する際の税金や特例】


【1】印紙税

売買契約書に貼付する印紙の負担分です。契約金額により必要となる印紙の税額が異なります。

一番多い金額帯は以下の通りです。

契約金額 印紙税 軽減終了後印紙税
500万円を超え1,000万円以下 5,000円 10,000円
1,000万円を超え5,000万円以下 10,000円 20,000円
5,000万円を超え1億円以下 30,000円 60,000円

※平成26年4月1日から令和4年3月31日までの間に作成される契約書について印紙税の税額が軽減されています。

 

【2】譲渡所得税

譲渡所得税とは、相続した不動産の売却ででた利益に対してかかる税金です。

これは、通常の売却でもかかる税金です。相続の場合も、同様にかかりますが、1点違うことがあります。それは、相続税をお支払いしている場合、相続税の一定額(支払った相続税のうち、当該不動産が占める分)を取得費に加算できるという特例があることです。ただし、3,000万円の特別控除との併用はできませのでご注意を!

 

【譲渡所得金額(利益)の計算方法】※これは通常の売却と変わりません

譲渡価額(売却金額) -(取得費+譲渡費用)- ※特別控除額= 譲渡所得金額(利益)

 

ここでは、相続した不動産ならではの部分を解説いたします。通常の売却の譲渡所得税はこちら

 

取得費

相続の場合の取得費は、亡くなった方がその不動産を購入した時の代金(※建物は減価償却費相当額を控除します)に購入時の仲介手数料などの諸費用を合計した額です。※万が一、取得費の金額がわからない場合(購入時の契約書が紛失等)、譲渡価額(売却金額)の5%相当額を取得費として計算することになりますので、契約書は大事に保管しましょう!

 

相続税を取得費に加算できる特例

相続税を納税した人については、相続税申告期限の翌日から3年以内(相続発生から3年10ヶ月以内)相続した不動産を売却した場合に限り、相続税の一定額(支払った相続税のうち、当該不動産が占める分)を取得費に加算できる特例があります。

 

特別控除額(3,000万円の特別控除)

相続した不動産の売却に「3,000万円の特別控除」を使えるための条件とは?

 

相続した不動産に相続人が一緒に住んでいて一定の要件に当てはまるとき、3,000万円の特別控除を利用できます。

 

相続した空き家を平成28年4月1日から令和5年12月31日の間に売却し、一定の要件に当てはまるとき、3,000万円の特別控除利用することができます。

ただし、一定要件がかなり厳しいです・・・

 

相続した日から3年を経過する日の属する12月31日までに売却

 

・昭和56年5月31日以前に建築された物件であること

 

・一定の耐震基準になるようにリフォームするか、建物を取り壊して売却すること

 

売却代金が1億円以下になること 等

 

これ以外にもかなり厳しい条件がついています。

相続した不動産の売却を失敗しないために】


相続した不動産の売却は、通常の売却と違い、「相続税の取得費加算」「3,000万円の特別控除」の利用制限がかなり厳しく決められています。

その中でも、相続から3年売却をする大事な目安になります。

これらの特例をうまく使えば、節税することができます。

相続した不動産を売却する際は、売却額では満足していても、いざ売却をしたら税金面で損をしてしまうという場合もありますので、一般的な売却以上に、法律や税金の知識が必要になります。

分からないことがありましたら、一人で悩むのではなく、専門家に相談することが大事です。

相続した不動産を損なく売却するためには、みさと不動産プラスは精一杯お手伝いさせていただきます!

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お客様からの質問コーナー

Q

売却にかかる諸費用にはどんなものがあるのですか?

A

不動産会社に支払う仲介手数料売却が決定し、成約した場合にのみ、その取引額に応じてかかります。 ※媒介契約を結ぶ、成約できずに売却を断念するなどの場合、仲介手数料はかかりません。

仲介手数料

取引額が200万円以下/取引額の5%
取引額が400万円以下/取引額が200万以下の部分についてはその5%、取引額が200万を超える部分についてはその4%
取引額が400万円超/取引額が200万円以下の部分に付いてはその5%、取引額が200万円を超え400万以下の部分についてはその4%、取引額が400万円を超える部分についてはその3%
※別途消費税がかかります。

みさと不動産プラスは売却仲介手数料が最大50%OFFです!

譲渡税:売却によって売却益が出た場合は、所得税・住民税がかかります(減税措置あり)

登記費用:ローンが残っている時などの抵当権抹消登記費用、司法書士への報酬

印紙代:売買契約書に貼付する印紙代

その他:引越し費用等

Q

媒介契約の違いはなんですか?

A

宅地建物取引業法には、専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の3種類があります。

【 専属専任媒介契約】
媒介を依頼した業者以外への依頼はできません。依頼者が自分で買主を探した場合でも、依頼した業者の仲介で売買契約をしなければなりません。依頼を受けた業者は、契約締結日の翌日から5日以内(休業日を除く)に指定の流通機構(レインズ)に登録し、契約先を見つけることが義務付けられています。 そして、売却活動の状況を1週間に 1回以上、文書等で依頼者に報告をしなければなりません。


【専任媒介契約】
専属専任媒介と同様に、媒介依頼は一社だけに限られます。依頼者が自分で買主を探した場合には、その人と直接売買契約することが認められます。また専任媒介の依頼を受けた業者は、7日以内(休業日を除く)に指定の流通機構へ登録し、広く他の業者にも知らせて売買の相手を早く見つけることが義務付けられています。そして、売却活動の状況を2週間に 1回以上、文書等で依頼者に報告をしなければなりません。


【一般媒介契約】
複数の業者に媒介を依頼できる制度です。依頼者が自分で買主を探した場合はその人と直接売買契約することが認められます。売却活動の状況報告の義務はありません。

Q

査定価格はどのように算出するのですか?

A

「取引事例比較法」により査定します。路線価や近隣の過去の売買事例・成約事例を基に、相場だけではなく、築年数や建物のコンディション、立地条件、などを組み合わせて査定を算出します。

Q

査定は無料ですか?

A

実際にご売却を検討される方も、今後の参考にための査定も、無料で査定依頼サービスをご利用いただけます。査定依頼サービスをご利用ください。

Q

査定をお願いすると売らないといけないのでしょうか?

A

そんなことはございません。売る、売らないはお客様の判断ですので、今後の参考に査定依頼する方も多いです。

Q

現在住んでいる家の住宅ローンがまだ残っているのですがお買い替えは可能でしょうか?

A

 

ローンが残っていても、お買い替えはできます。ローン残債・お住まいの査定額と自己資金などでお買い替えの手段は色々ございます。お気軽にご相談ください。
 

Q

販売活動は、どんなことをしてくれるのですか?

A

新聞折込チラシや周辺エリアへのチラシ投函などはもちろんのこと、自社ホームページ、ポータルサイトの広告掲載および空室の場合はオープンルーもを実施します。

Q

住みながら売却することはできますか?

A

実際にお住まいをご売却される方の多くが、住みながら売却をされています。売却が決まってから引っ越し先をお探しになられる方も多いです。

Q

簡易査定と訪問査定(実査定)の違いは何ですか?

A

簡易査定は机上査定といわれるデータで算出する査定方法です。 「周辺の相場」「基礎データ」を参考に、不動産会社がデータ情報を基に、査定価格を算出します。そのため、実際の不動産価格と誤差が生じる場合があります。訪問査定は不動産会社の担当者が現地を訪問・調査した上で、「基礎データ」「現地の状況」の二つの視点から査定をします。具体的にご売却をお考えの方は訪問査定をお勧めします。

Q

査定の日数はどれくらいかかかりますか?

A

原則当日回答いたします。マンションであれば原則3時間以内に回答いたします。土地・戸建の場合は、法務局調査・現地確認をしないと誤った提案をする恐れがありますので、2日頂けれると幸いです。

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