不動産の活用のお悩み無料相談 | 埼玉県三郷市 JR武蔵野線三郷駅【みさと不動産プラス株式会社】

マンションの場合、修繕積立金や管理費、固定資産税や都市計画税といった不動産を所有しているだけで発生する費用がたくさんあります。

修繕積立金・管理費は通常マンションが古くなってくると値上がりすることもあります。

売却することで、毎月、毎年の支払うものがなくなりランニングコストがかからなくなります。

居住用不動産を売却し、売却益が出た場合には、

「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」という制度があります。

例えば、2,000万円で購入した自宅を、2,500万円で売却した場合、2,500万円から2,000万円を差し引いた500万円が売却益になります。

その売却益を3,000万円まで税金を控除できる制度になります。

この制度はあくまでも「居住用」不動産の売却益にたいして利用できますので、賃貸に出して場合は原則、利用できなくなります。

今後、人口の減少が進むことが予想されてます。

場所によっては不動産価格が下落する恐れがあると思います。

買い手が今より少なくなるってことですからね。

ただ、今もマンションも新築戸建も次々に増えています。

これ以上、価格が下がらないよう、物件が飽和状態にならないうちに売却するのも1つの選択肢となります。

賃貸の場合は、購入するより悩む時間、物件を見学する期間が短縮できます。

賃貸の場合は入居者が決まれば1～2週間後には手続きはすべて完了しますが、

売却の場合は購入者が見つかってから、引渡しをするまでに1ヵ月半～2ヵ月はかかります。

購入者を探す期間も考えたら、早くても3ヵ月以上は間違いなくかかります。

それは、購入者のほうが結論をだすのに慎重かつ、購入者は住宅ローンを組む人がほとんどですから、賃貸より時間がかかります。

マンションや戸建てを売却する場合、もちろん売却に必要な諸費用等がかかります。

売却価格から諸費用を差し引いたら、住宅ローンの残債や、住み替えの資金に足らないというリスクも考えられますので、注意してください。

不動産の売却にかかる費用としては、仲介手数料、住宅ローン抵当権抹消費用、契約書印紙代があります。

売却にかかる諸費用は以下参照記事でご確認ください。

参照記事：【みさと不動産プラス知っトク情報】【不動産売却の悩み】不動産のご売却にかかる諸経費は？
 

諸費用を差し引いた上で、残る現金を見越して売却を考えることが重要です。

賃貸に出すので、もちろん、毎月賃料がが入ってきます。

しかし注意点もあります。

賃料が、ローンの支払い・管理費等・固定資産税等を支払うとマイナスになる場合もありますので、注意しましょう！

賃料で利益を出すことができるかどうかきちんと試算してから決めましょう！

賃料収入は不動産所得になり、所得税の課税対象になります。

しかし、不動産賃貸業は経費として計上できる項目が多いのも魅力です。

そのため節税効果が高くなる場合もあります。

例えばこんな項目が経費として計上できます。

・マンションの管理費・修繕積立金

・ローンの利息部分

・賃貸管理会社へ支払う管理手数料

・賃借人退去時に行う原状回復費用

・火災保険や地震保険の保険料

・固定資産税・都市計画税

・減価償却費

・その他、室内の設備修理費用

などが経費計上できる項目になります。

しかし、確定申告を毎年しないといけなくなる手間がでてきます。

この手間のわりに所得がたったこれだけ・・・となることもありますので、

よく考えて賃貸にするか決めたほうが良いでしょう！

賃貸に出す場合、資産として所有権を持ち続けられるという点がメリットですね。

賃料による賃貸経営を長く続けることができたら、子どもたちの世代へ残す相続財産としても、不動産の収益物件は大きな資産となります。

もちろん、将来の資産価値が今と同じかと言えば違いますが、将来の価格下落を見込んで今、売却したほうがいいという場合もあります。

必ずしも、賃借人が常にいるわけではありませんので、

売却するほうが早く購入者が見つかる場合ももちろんございます。

入居者がなかなか決まらず空室が続くリスクや、建物の老朽化に伴い、賃料が下がるリスクがあります。

住宅ローンはあくまで、居住用の人に融資するものですので、

それを賃貸に出す場合は、金融機関に届け出が必要です。

その場合、投資用物件とみなされ、

通常はアパートローンなどに変更させられることになります。

つまり、金利が高いローンへの切り替えが必要になります。

また、前回お話ししましたが、居住用物件ではなくなりますので、

売却益の3,000万円特別控除が利用できなくなります。

いずれ、売却する時に、売却益が出た場合、利益分は所得になりますので、

その分の税金を払うことになります。

将来的には、売却をお考えのオーナー様はこれは注意が必要です！

法律では貸す側よりも借りる側を保護しているため、

将来的に自分で住みたくなっても、一方的に「出て行って欲しい」とは言えません。

そのため、自分が住みたい・もう売却したいというときに身動きが取れなくなります。

そして、賃借人によっては室内をきれいに使っていただけないこともあります。

いざ売ろうとしたときに、

室内が汚く扱われてしまっている・・・

相場下がる前に売りたいけど、賃借人が出てくれない・・・

結局、当時の査定金額より大幅に、価格が下がってしまい後悔している人も多くいます。