”物件の良いところ”を暮らす人側の目線でアピール
ー不動産初めて売却する人編ー
みさと不動産プラス株式会社
高く・早く売却したい を叶えます!

初めての不動産売却で悩むポイント

Point1 媒介契約はどれを選べばいい?

不動産の売却は、不動産会社と「媒介契約」を締結するところから始まります。媒介契約のタイプによって不動産会社とのかかわりあい方が異なり、それぞれに特徴があります。まずはその違いを解説いたします。

不動産業者に売却を依頼するとき、「媒介契約」には
 

「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」

 

の3種類があります。
いずれかを売主様が選ぶことができます。

 

ー媒介契約の違いー
 

専属専任媒介

専任媒介 一般媒介

重複契約

× ×

自己発見取引

×

業務経過報告

1週間に1回以上 2週間に1回以上 義務なし

レインズへの登録義務

5営業日以内 7営業日以内 義務なし
特徴

・報告がより密になるので販売状況を把握しやすい

・窓口が一本化され売却活動がスムーズ

・買主を自分で見つけた場合その方と直接取引出来る

・窓口が一本化され売却活動がスムーズ

・買主を自分で見つけた場合、その方と直接取引出来る

・複数業者からのアドバイスがうけられる

・業者同士が競うことで短期間で成約することも

対象 ・信頼できる不動産会社に全てお任せしたい方

・自分でも買主を見つけたい方

・信頼できる不動産会社に全てお任せしたい方

・複数業者からのアドバイスを望む方
注意点

窓口が1本化されるので

信頼できる不動産会社に依頼

窓口が1本化されるので

信頼できる不動産会社に依頼

・複数の会社とのやりとりが煩わしい

・販売状況の報告が義務ではないので、業者とのつながりが希薄になりがち

 

このように、媒介契約によってそれぞれ特徴があり、その人の売却事情によってメリット、デメリットになり得るものです。
どれを選ぶかは売主様が決められることで、不動産会社はどの媒介契約でも、託された物件を販売するため最善の努力を払うべきものです。
ところが、売主様を自社だけのお客様としたいあまりに、専属専任契約や専任契約ばかりを推し、一般媒介契約のメリットを正しくお伝えしない不動産会社が多いのも現実です。大切なのは、契約の内容を十分に理解して、ご判断いただくことで、不動産会社の都合で、専属専任・専任を推すのは、本当に売主様のためになっているか厳しい目で見極めてみてください。

媒介契約の違い

Point2 売出し価格はどのうように決まるの?

査定の際には、過去の成約事例や市場動向に基づき
現在の「査定価格」をご提示します。
これは「いま売りに出せば、きっと3ヵ月以内で成約するであろう」と考えられる「予想価格」です。

決して、査定価格で売出ししないといけないというものではありません。この価格をもとに、売主様のご事情や希望価格を伺いながら決定するのが「売出し価格」です。

 

ーよくある勘違いー

査定価格が高いところに売却を依頼する 「限定のお客様がいる」とチラシに書いてある 大手不動産会社に任せる

査定額=成約価格」ではありません

 

不動産の売却を始める際には、まず自分の不動産がどれくらいの価格で売れるのか査定をするところから始まります。

売主様は複数の不動産会社に一括査定依頼していることが多いですから、少しでも自社に興味を持ってもらえるように、査定額を無駄に高く提示しているのをよく見かけます。

あきらかに高値の査定価格の場合、多くの場合が媒介契約を取得するためだけの高値査定という事がほとんどです。

あきらかな高値査定は、売主様に無駄に期待を持たせてしまい、デメリット以外何もありませんので、あきらかな高値査定は要注意です!

 

チラシの内容は100%信じず、注意!

 

マンションや戸建にお住いの方なら一度は経験があるかもしれませんが、自宅のポストに「〇〇マンション、あなたのお部屋を買いたい人がいます!」という内容のチラシが投函されることが多いと思います。

このようなチラシは大手不動産会社の場合が多いと思いますが、あたかも、今購入者がいるかのような内容で、購入希望者の予算や希望購入時期、職業まで記載しているものもあります。

このチラシを見た所有者は「この金額なら売っても良いかも・・」と思い、その不動産会社に連絡をし、媒介契約を結び売却活動を開始しますが、売却活動開始しても、いつまで経っても内覧希望・申込が入らない・・・

「〇〇マンション、あなたのお部屋を買いたい人がいます!」

もちろん、本当に購入希望者がいる場合もありますが、チラシの内容は100%信じず、注意しましょう!!

 

 

「大手」という理由だけで任せてしまう事は危険!

 

何も調べたり聞いたりせずに、はじめから大手1社のみにそのまま売却を任せてしまったため、その売却方法や売却価格が正しいのか、うまく判断できなかったというケースです。

大手だからといって必ずしも適切な売却活動ができるとは限りません。

大手不動産のデメリットはほとんどの営業マンが2、3年で異動があり、いろいろな場所を転々としています。三郷市を担当していても、三郷市に縁もゆかりもない営業マンが担当します。

また、一番のデメリットは、大手不動産会社は多くの売却案件を抱えていますから、何十件もある売却案件の中の1つになって力を割いてもらえず、チラシにも掲載してもらえないということが起こる場合があります。

大手不動産会社だから安心、といって全て任せてしまうのではなく、大手・地元を含めた不動産会社に相談をし、本当に信頼できる不動産会社と担当者を見つけることが大切だと思います!

 

 

不動産は大切な財産です。誰もが、少しでも高く売却したいと思います。でも事例をもとに算出された「査定価格」が指標になるなら、誰が査定しても、誰が販売しても成約価格は同じ?いえいえ、そうではありません。

地元ならではの付加価値を、物件の魅力を引き出し、より良くお部屋をアピールできるかで査定価格は変わります。実はこれこそ、地域密着型の仲介業者が一番得意とする仕事です。全国規模の不動産仲介業者様にはわからない、地元住民が考える付加価値を査価格に反映できます!

地元密着

Point3 大手不動産会社と地元不動産会社はどちらがいい?

大切な不動産をお任せする時に、大切なのは不動産屋選びです。依頼先を決めるとき、大手か地元業者の不動産会社で迷う方も多くいると思います。一番大事なのは、買いたい方にきちんと情報を届けることできているかどうかです。

 

家を購入した世帯主の年齢

不動産購入が一番多い世代は、30歳代~40歳代になります。この世代のお客様に物件情報を届けるとなると、大前提がインターネットによる広告活動は欠かせません。

不動産情報サイト(SUUMOやホームズ等)が増えたおかげで、大手も地元不動産会社も、ネット上で幅広い販売活動が可能になり、販売網の広さに差はなくなってきています。そこで、弊社がどのうように差別化を図っているか。

不動産情報サイトはもちろんのこと、弊社のホームページには数多くのお客様が訪問してきます!それは物件情報だけでなく、地域情報・お役立ち情報が豊富なのが理由です!
数多くの訪問者のあるホームページですので、目にとまる機会ももちろん増えます!
ホームページの物件紹介には『物件概要』なら物件概要のみの情報を、『設備特徴』なら設備特徴のみの情報をしっかり分けて入れることで、お客様も見やすくまるでカタログのように紹介することができます。などお客様のお部屋をどこよりも魅力的にアピールすることを心がけております!

 

みさと不動産プラス公式ホームページはこちら

 

また、大手不動産仲介会社では、販売媒体として取り扱わないSNSを有効活用し、どんどん物件情報を発信していきます!
若いお客様層には、これが一番効果が発揮されます!

 

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広く、早く物件情報をお届けできるインターネットでの広告活動は大事。しかし、「不動産情報サイトにも、ホームページにも掲載してあるから大丈夫!」と油断しがちですが、大事な販売活動はそれだけではありません。

実は、地元の不動産会社が売却に強い理由は、三郷市は特に、「居住用不動産の購入者は、その地域に「地縁」のある方が多く、物件近くにお住いの方が購入するケースがとても多いのです!地元に密着する営業スタイルだからこその販売チャンスを、最大限に活かせることが最大の強みなのです。

 

地元の不動産が売却に強い理由

みさと不動産プラスの

3つのお約束

01.

Promise

100%理解できる説明を!

不動産購入・売却初めての方にも100%理解できる説明をいたします。

不動産の購入・売却は人生で何度もあることではありません。ほとんど人が人生に1度か2度だと思います。聞きなれない用語が多い不動産取引を、難しい専門用語を使わず、分かりやすい言葉を選んでご納得頂けるまでとことんご説明します。安心して取引に臨んでいただけるよう、徹底サポートします。

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02.

Promise

お客様から託された物件の思いも伝えます

お客様から託された物件は大切な人を家族に紹介するように物件をご紹介します。思いのこもった大切な家の売却。仲介業は、物件だけでなくその思いも託されること、と考えています。その思いも、次の買主様へ丁寧にお伝えします。

お客様から託された物件の思いも伝えます

03.

Promise

売却・購入したお客様のその先の未来もサポート!

売買したら終わりではなく、その先の未来までもご一緒に思い描けるようなご相談相手として選ばれたいと思っています。大手不動産会社と違い、部署異動がないため、売買が終わった後も、困ったことがあったら気軽にご相談できる関係を築き、末永いお付き合いをしていきたく思います。

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STEP
不動産の売却の流れ
不動産売却の経験者というものはなかなか周囲におらず、悩みも相談しにくいですよね。ここでは、その悩みを1つずつ解決していきます!

いざ、「売ってみようか」と思われた時、どんな流れで事が進むのか...??
STEP
1

売却相談

「なぜ売るのか?」不動産売却の動機や疑問を明確化!

 

・家族が増えるから広い家にお買替をしたい

・離婚でお家を手放したい

・転勤、実家に帰るためお家を手放したい

・住宅ローンがまだ残っているけど売却できる?

・居住しながら売却できる?

・室内がすごい汚いけれど、リフォームとかしたほうが・・・

査定価格によって売却を決めたい

・近隣の人に知られずに売却したい

・すぐ現金化したい

など、ご不安なことはたくさんあると思います。まずはお電話・ご来店・メールにてまずはご相談ください。ご売却するほうがいいのかどうかも含め、じっくりお話しをお伺いします。

 

「売却相談」の詳細ページはこちらから

STEP
2

物件調査・査定

物件の現地確認・調査した上で査定を行います。

 

査定額を算出し、売主様のご希望もお伺いして、売却価格を設定いたします。ご納得の上で、販売活動がスタートします。

また、まだ売るのは先だけど、現状の査定価格を知りたいって言うお客様は、当社「無料査定依頼フォーム」には、訪問査定・机上査定を選ぶ項目がありますので、「机上査定」をお選びしていただければ、現状の査定金額を机上で算出し、お知らせいたします。

 

「物件調査・査定」の詳細ページはこちら

STEP
3

媒介契約の締結

媒介契約の種類は売主様の自由に決めれます!

 

弊社の査定価格にご納得頂き、販売方法や手順に賛同して頂ければ、正式に不動産の売却をご依頼を頂き、売主様と弊社での媒介契約を結びます。みさと不動産プラスは、売主様のご意向を無視するような決定は決して行いませんので、前記でもお話しした通り、媒介契約の種類は売主様が自由に決定していただきます。売却価格を含めご不明点等は丁寧にご案内させて頂いておりますので、些細な事でもご安心して何なりとご相談下さい。

 

「媒介契約の締結」の詳細ページはこちら

STEP
4

販売活動の開始

原則3ヶ月以内の売却をめざします!

 

媒介契約の締結が済むと、いよいよ売却活動の開始です。

物件の写真撮影、敷地図・間取り図を作成。ホームページに多くの情報を掲載、近隣エリアへの宅配チラシ・オープンルーム開催することで、広く購入希望者様の目に留めてもらい、原則3ヶ月以内の売却をめざします。

売却活動が始まると、週末を中心に購入検討者が内見に来るようになります。

契約に至るまでの間、反響状況・閲覧状況等を随時ご報告いたします。

状況によっては、売却価格の見直しをご提案することもございます。また、物件の案内が入った場合は、案内結果・状況等をご報告します。具体的な購入希望者様が現れましたら、双方の間に立ち、売却に向け話を進めていきます。

 

「販売活動の開始」の詳細ページはこちら

 

「経過報告・ご提案」の詳細ページはこちら

STEP
5

不動産売買契約の締結

売主様、買主様間で条件が合意に至ったら、不動産売買契約を締結します。

 

購入希望者から「不動産購入申込書」を受領し、価格や引渡し等の条件について調整を行います。並行して、住宅ローンの事前審査をします。売主様、買主様間で合意に至ったら、売買契約を交わします。

この時点では手付金を受け取るだけになりますが、売却代金の残金はお部屋を引き渡す日に受領となります。

最良の契約となるよう日程調整・準備をとりまとめます。

お部屋にある不要荷物の処分、ハウスクリーニング、新たなお家へのお引越しなども、安心してお任せ下さい。

 

「不動産売買契約の締結」の詳細ページはこちら

 

STEP
6

残金決済・お引渡し

契約時に定めた内容で物件の引渡しを行います。

 

契約時に定めた内容で物件の引渡しを行います。物件の状況を改めて確認しましょう。残代金の受領と同時に物件および鍵の引渡しを行い、住宅ローンの残債などもここで完済し、売却手続きが完了します。

空家にした後はお部屋のお掃除をして(お金をかけてハウスクリーニングをする必要はありません)、買主様に気持ちよく引渡しができるようしておきましょう。

買主様に引渡す、パンフレット、取扱説明書、保証書などを整理して一つにまとめておきましょう。

「引渡し前の各種お手続き」の詳細ページはこちら

 

「残金決済・お引渡し」の詳細ページはこちら

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Access

事務所は駅からすぐ近くのビル内にあり通いやすいと好評をいただいています

概要

会社名 みさと不動産プラス株式会社
所在地 埼玉県三郷市早稲田1-1-1KTT10ビル4階
電話番号/FAX 048-960-0212/
048-960-0213
営業時間 9:30~20:00
定休日 水曜日
最寄り JR武蔵野線三郷駅より徒歩1分

アクセス

事務所は、武蔵野線・三郷駅から徒歩1分の通いやすい立地にございます。会社は少数精鋭で運営していますので、できるだけお客様をお待たせしないためにもご来店時はぜひご予約をお願いいたします。ご予約はお電話でも可能です。
お客様からのご質問コーナー

Q

売却にかかる諸費用にはどんなものがあるのですか?

A

不動産会社に支払う仲介手数料売却が決定し、成約した場合にのみ、その取引額に応じてかかります。 ※媒介契約を結ぶ、成約できずに売却を断念するなどの場合、仲介手数料はかかりません。

仲介手数料

取引額が200万円以下/取引額の5%
取引額が400万円以下/取引額が200万以下の部分についてはその5%、取引額が200万を超える部分についてはその4%
取引額が400万円超/取引額が200万円以下の部分に付いてはその5%、取引額が200万円を超え400万以下の部分についてはその4%、取引額が400万円を超える部分についてはその3%
※別途消費税がかかります。

みさと不動産プラスは売却仲介手数料が最大50%OFFです!

譲渡税:売却によって売却益が出た場合は、所得税・住民税がかかります(減税措置あり)

登記費用:ローンが残っている時などの抵当権抹消登記費用、司法書士への報酬

印紙代:売買契約書に貼付する印紙代

その他:引越し費用等

Q

媒介契約の違いはなんですか?

A

宅地建物取引業法には、専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の3種類があります。

【 専属専任媒介契約】
媒介を依頼した業者以外への依頼はできません。依頼者が自分で買主を探した場合でも、依頼した業者の仲介で売買契約をしなければなりません。依頼を受けた業者は、契約締結日の翌日から5日以内(休業日を除く)に指定の流通機構(レインズ)に登録し、契約先を見つけることが義務付けられています。 そして、売却活動の状況を1週間に 1回以上、文書等で依頼者に報告をしなければなりません。


【専任媒介契約】
専属専任媒介と同様に、媒介依頼は一社だけに限られます。依頼者が自分で買主を探した場合には、その人と直接売買契約することが認められます。また専任媒介の依頼を受けた業者は、7日以内(休業日を除く)に指定の流通機構へ登録し、広く他の業者にも知らせて売買の相手を早く見つけることが義務付けられています。そして、売却活動の状況を2週間に 1回以上、文書等で依頼者に報告をしなければなりません。


【一般媒介契約】
複数の業者に媒介を依頼できる制度です。依頼者が自分で買主を探した場合はその人と直接売買契約することが認められます。売却活動の状況報告の義務はありません。

Q

査定価格はどのように算出するのですか?

A

「取引事例比較法」により査定します。路線価や近隣の過去の売買事例・成約事例を基に、相場だけではなく、築年数や建物のコンディション、立地条件、などを組み合わせて査定を算出します。

Q

査定は無料ですか?

A

実際にご売却を検討される方も、今後の参考にための査定も、無料で査定依頼サービスをご利用いただけます。査定依頼サービスをご利用ください。

Q

査定をお願いすると売らないといけないのでしょうか?

A

そんなことはございません。売る、売らないはお客様の判断ですので、今後の参考に査定依頼する方も多いです。

Q

現在住んでいる家の住宅ローンがまだ残っているのですがお買い替えは可能でしょうか?

A

 

ローンが残っていても、お買い替えはできます。ローン残債・お住まいの査定額と自己資金などでお買い替えの手段は色々ございます。お気軽にご相談ください。
 

Q

販売活動は、どんなことをしてくれるのですか?

A

新聞折込チラシや周辺エリアへのチラシ投函などはもちろんのこと、自社ホームページ、ポータルサイトの広告掲載および空室の場合はオープンルーもを実施します。

Q

住みながら売却することはできますか?

A

実際にお住まいをご売却される方の多くが、住みながら売却をされています。売却が決まってから引っ越し先をお探しになられる方も多いです。

Q

簡易査定と訪問査定(実査定)の違いは何ですか?

A

簡易査定は机上査定といわれるデータで算出する査定方法です。 「周辺の相場」「基礎データ」を参考に、不動産会社がデータ情報を基に、査定価格を算出します。そのため、実際の不動産価格と誤差が生じる場合があります。訪問査定は不動産会社の担当者が現地を訪問・調査した上で、「基礎データ」「現地の状況」の二つの視点から査定をします。具体的にご売却をお考えの方は訪問査定をお勧めします。

Q

査定の日数はどれくらいかかかりますか?

A

原則当日回答いたします。マンションであれば原則3時間以内に回答いたします。土地・戸建の場合は、法務局調査・現地確認をしないと誤った提案をする恐れがありますので、2日頂けれると幸いです。