査定書を詳しく解説！ | 埼玉県三郷市 JR武蔵野線三郷駅【みさと不動産プラス株式会社】

まず、不動産を査定（評価）する場合、査定方法は４種類あります。

1.取引事例比較法　

2.開発法　

3.収益還元法　

4.原価法

一般的に「居住用物件」の場合、

よく使われる方法は、《取引事例比較法》になります。実際に取引された類似事例を基に項目ごとに比較を行い、一定の評点を割り振り、価格を類推する手法です。

まず不動産が売れるためには需要と供給のバランスが大事です。

買いたい人がたくさんいて、売りたい人が少なければ価格は上がります。

逆に、売りたい人が多くて、買いたい人が少なければ価格は下がります。

当社はその不動産の周辺エリアに類似物件がまずどれくらい売りにでているかを調べます。

特に、同マンション内に売りに出ているお部屋があるかないかは査定価格を決める大きなポイントですね！

次に、近隣の成約事例はどういう物件があるのか？

あまり昔の事例だと参考にありませんので、できる限り3ヵ月以内の成約事例を選定します。

通常は、どこの不動産会社も「レインズ」から成約事例を検索しますが、レインズだと成約年月日・価格しかわかりません。またすべての物件が成約事例を登録しているわけではありませんので、わからない事例もあります。

みさと不動産プラスでは、三郷市内のここ数年の販売事例データをすべて管理しています。当社のデータであれば、販売中の価格変更の流れも、レインズに登録されていない物件データもわかります。

その莫大な量のデータから、お客様の物件と比較できるデータを使います。

そのため、査定金額も限りなく正確に算出することが可能になります。

左記のように約40項目をすべて点数化します。

査定対象物件、事例物件（最低3件）の評点を算出します。

なぜ、事例物件は3件以上するかというと、1件ではたまたま高く売れてしまった場合、逆に売主様の都合で早く現金化したく安く売った場合など特殊な案件もあるからです。3件以上の事例を使ういことによって、平均値を出すことができ、正確な査定金額を出すことができます。

最後、算出して査定金額より、

３パターンの売出し価格をご提案します。

★マーケットプライス：査定価格の前後３％くらい

★売出提案価格：査定価格の105％

★チャレンジ価格：査定価格の110％～120％

この3パターンより、売主様のご売却事情などを考慮し最終売出価格を決めていきます！

また、三郷市に地元密着しているからこそわかる、付加価値を上乗せします。

・この小学校は人気だから限定で探している人が多い

・市街化調整区域の近くは、実は地元民は探している人が多い

・三郷市●●エリアはずっと物件が少なく、売り出すとすぐに成約になることが多い

・ここのスーパーは何時以降かなり値引きされるので共働き家庭に人気がある

など、地元で暮らしていないとわからない付加価値があります。これは、大手不動産仲介会社には絶対にわからないことです。

ご希望があれば、４つ目の「買取価格」のご提案もさせていただきます。

もちろん、査定書はあくまでの提案書類ですので、決してこの金額ではないとけないというものではありません。

最終的には、売主様に販売価格を決めていただきます。査定金額より高い場合でも、その金額で売り切るつもりで一生懸命頑張ります！