みさと不動産プラスの査定書を詳しく解説!査定価格だけ見て決めてしまうのはやめましょう。査定価格の根拠・購入者ターゲット・販売手法も確認してください!
不動産売却査定書はこのような構成で作られています。三郷市には地元密着だからこそわかる魅力がたくさんあります!
みさと不動産プラス株式会社
三郷市地元密着ならではのデータ量で正確な査定
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三郷市地元密着ならではの付加価値をつけた査定金額を算出
三郷市の不動産に関する莫大なデータから正確な査定価格を提案します!

査定①不動産の査定方法は?

まず、不動産を査定(評価)する場合、査定方法は4種類あります。

 

1.取引事例比較法 

2.開発法 

3.収益還元法 

4.原価法

 

一般的に「居住用物件」の場合、

よく使われる方法は、《取引事例比較法》になります。実際に取引された類似事例を基に項目ごとに比較を行い、一定の評点を割り振り、価格を類推する手法です。

査定方法

査定②周辺売出し物件一覧

まず不動産が売れるためには需要と供給のバランスが大事です。

 

買いたい人がたくさんいて、売りたい人が少なければ価格は上がります。

 

逆に、売りたい人が多くて、買いたい人が少なければ価格は下がります。

 

当社はその不動産の周辺エリアに類似物件がまずどれくらい売りにでているかを調べます。

特に、同マンション内に売りに出ているお部屋があるかないかは査定価格を決める大きなポイントですね!

周辺売出し物件一覧

査定③周辺の成約事例の一覧

次に、近隣の成約事例はどういう物件があるのか?

あまり昔の事例だと参考にありませんので、できる限り3ヵ月以内の成約事例を選定します。

通常は、どこの不動産会社も「レインズ」から成約事例を検索しますが、レインズだと成約年月日・価格しかわかりません。またすべての物件が成約事例を登録しているわけではありませんので、わからない事例もあります。

 

みさと不動産プラスでは、三郷市内のここ数年の販売事例データをすべて管理しています。当社のデータであれば、販売中の価格変更の流れも、レインズに登録されていない物件データもわかります。

 

その莫大な量のデータから、お客様の物件と比較できるデータを使います。

そのため、査定金額も限りなく正確に算出することが可能になります。

成約事例データ

査定④成約事例と査定物件に評点を付け比較します!

左記のように約40項目をすべて点数化します。

 

査定対象物件、事例物件(最低3件)の評点を算出します。

 

なぜ、事例物件は3件以上するかというと、1件ではたまたま高く売れてしまった場合、逆に売主様の都合で早く現金化したく安く売った場合など特殊な案件もあるからです。3件以上の事例を使ういことによって、平均値を出すことができ、正確な査定金額を出すことができます。

 

成約事例と査定物件に評点を付け比較します

査定⑤売出価格のご提案

最後、算出して査定金額より、

3パターンの売出し価格をご提案します。

 

★マーケットプライス:査定価格の前後3%くらい

★売出提案価格:査定価格の105%

★チャレンジ価格:査定価格の110%~120%

 

この3パターンより、売主様のご売却事情などを考慮し最終売出価格を決めていきます!

また、三郷市に地元密着しているからこそわかる、付加価値を上乗せします。

・この小学校は人気だから限定で探している人が多い

・市街化調整区域の近くは、実は地元民は探している人が多い

・三郷市●●エリアはずっと物件が少なく、売り出すとすぐに成約になることが多い

・ここのスーパーは何時以降かなり値引きされるので共働き家庭に人気がある

など、地元で暮らしていないとわからない付加価値があります。これは、大手不動産仲介会社には絶対にわからないことです。

 

ご希望があれば、4つ目の「買取価格」のご提案もさせていただきます。

 

もちろん、査定書はあくまでの提案書類ですので、決してこの金額ではないとけないというものではありません。

 

最終的には、売主様に販売価格を決めていただきます。査定金額より高い場合でも、その金額で売り切るつもりで一生懸命頑張ります!

売出価格のご提案

ほとんどのお客様は、不動産の査定を依頼したあと、あまり詳しく内容を確認せずに、査定価格のみを確認することが多いです。

「この会社は査定価格が高いから、ここにお願いしよう!」というのが一番危険ですのでご注意してください。

ただ、媒介契約を結びたいだけで、根拠のない高額査定をしていることはこの業界はすごく多いからです。

 

・この高額査定価格には、どんな根拠があるのか?

・どういうお客様がターゲットになるのか?

・どのような販売手法を使うのか?

 

まできちんと確認することをおすすめします。

 

不動産の売却のゴールは、成約です。査定金額を高額に出すことではありません。

お預かりした大事な不動産を成約することが、不動産の売却のゴールになります。

だからこそ、査定金額で満足するのではなく、査定根拠・購入者ターゲット・販売手法はかならず確認しておきましょう!

中原 大介

代表取締役
査定書の作成は私がご担当いたします

1979年7月生まれ 生まれて今まで三郷市在住・2児のパパです。 吹上小学校~前川中学校と生粋の三郷っ子です!大好きな三郷市の良さをお客様にも伝えたい! また、25歳からずっと不動産に携わっており、色々な仕事や経験を重ね、皆様には角度をかえたアドバイス、安全・安心なお取引が出来ると思います。皆様とお会いできるのを楽しみにしています!

1810027
無料売却査定 はこちらから
お気軽にお電話でご連絡ください
048-960-0212 048-960-0212
9:30~20:00
Access

事務所は駅からすぐ近くのビル内にあり通いやすいと好評をいただいています

概要

会社名 みさと不動産プラス株式会社
所在地 埼玉県三郷市早稲田1-1-1KTT10ビル4階
電話番号/FAX 048-960-0212/
048-960-0213
営業時間 9:30~20:00
定休日 水曜日
最寄り JR武蔵野線三郷駅より徒歩1分

アクセス

事務所は、武蔵野線・三郷駅から徒歩1分の通いやすい立地にございます。会社は少数精鋭で運営していますので、できるだけお客様をお待たせしないためにもご来店時はぜひご予約をお願いいたします。ご予約はお電話でも可能です。
Q&A

よくあるご質問をとりまとめお問い合わせいただければここにはないご質問にも対応します

  • 売却にかかる諸費用にはどんなものがあるのですか?

    不動産会社に支払う仲介手数料売却が決定し、成約した場合にのみ、その取引額に応じてかかります。 ※媒介契約を結ぶ、成約できずに売却を断念するなどの場合、仲介手数料はかかりません。

    仲介手数料

    取引額が200万円以下/取引額の5%
    取引額が400万円以下/取引額が200万以下の部分についてはその5%、取引額が200万を超える部分についてはその4%
    取引額が400万円超/取引額が200万円以下の部分に付いてはその5%、取引額が200万円を超え400万以下の部分についてはその4%、取引額が400万円を超える部分についてはその3%
    ※別途消費税がかかります。

    みさと不動産プラスは売却仲介手数料が最大50%OFFです!

    譲渡税:売却によって売却益が出た場合は、所得税・住民税がかかります(減税措置あり)

    登記費用:ローンが残っている時などの抵当権抹消登記費用、司法書士への報酬

    印紙代:売買契約書に貼付する印紙代

    その他:引越し費用等

  • 媒介契約の違いはなんですか?

    宅地建物取引業法には、専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の3種類があります。

    【 専属専任媒介契約】
    媒介を依頼した業者以外への依頼はできません。依頼者が自分で買主を探した場合でも、依頼した業者の仲介で売買契約をしなければなりません。依頼を受けた業者は、契約締結日の翌日から5日以内(休業日を除く)に指定の流通機構(レインズ)に登録し、契約先を見つけることが義務付けられています。 そして、売却活動の状況を1週間に 1回以上、文書等で依頼者に報告をしなければなりません。


    【専任媒介契約】
    専属専任媒介と同様に、媒介依頼は一社だけに限られます。依頼者が自分で買主を探した場合には、その人と直接売買契約することが認められます。また専任媒介の依頼を受けた業者は、7日以内(休業日を除く)に指定の流通機構へ登録し、広く他の業者にも知らせて売買の相手を早く見つけることが義務付けられています。そして、売却活動の状況を2週間に 1回以上、文書等で依頼者に報告をしなければなりません。


    【一般媒介契約】
    複数の業者に媒介を依頼できる制度です。依頼者が自分で買主を探した場合はその人と直接売買契約することが認められます。売却活動の状況報告の義務はありません。

  • 査定価格はどのように算出するのですか?

    「取引事例比較法」により査定します。路線価や近隣の過去の売買事例・成約事例を基に、相場だけではなく、築年数や建物のコンディション、立地条件、などを組み合わせて査定を算出します。

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